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                                       秘书处

                 2015年4月21日

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    长春市南关区永春路天伦中央150号

    国内最大万博官方manbext网站登录城二次收进场费陷惹争议 (案例赏析)

    由于不愿再次交纳高额“进场费”,国内最大万博官方manbext网站登录城(13.46,0.16,1.20%)南方的一个万博官方manbext网站登录城有限公司(下称万博官方manbext网站登录城)的租户遭遇了被封铺并被赶走的命运。租户们在向多个政府部门投诉后发现没有一个部门对“进场费”有监管职责;而行业万博体育彩票官网app也不能成为他们的依靠;目前国内的法律也没有对此明确规范。
      各类大型商场、商城等对租户收取“进场费”的规范问题,目前在国内属法律盲区。有法律界人士称,万博官方manbext网站登录城发生的这一事件,凸现了中国市场的混乱和商业规范性法规的滞后,导致市场公平的严重失衡。“进场费”的困扰也让人看到当下中国新兴中产阶级的生存困境。
      200949日,广州沙溪国际万博官方manbext网站登录城(下称万博官方manbext网站登录城)的租户张媛女士将一封倾注着她愤慨情感的信函寄给了万博官方manbext网站登录城管理处(下称管理处),坚决要求按照双方租赁合同约定,即“租户续约有优先承租权”的条款,继续承租她在万博官方manbext网站登录城的商铺。
      “我必须在法律规定的期限内,主张自己的合法权利!”张媛态度坚决。在第一个5年合同期内,她曾经向万博官方manbext网站登录城交纳了永不退还的“入场费”7万元。
      去年1228日,在张媛与万博官方manbext网站登录城的第一个5年合同到期后,由于拒绝再次交纳高达8万元的“进场费”等问题,管理处便以迅雷不及掩耳之势,对小女子张媛的行为采取了打击行动——搬走了张媛商铺内一切可以搬走的东西,一条生锈的铁链牢牢锁住了商铺的大门,大门上还加了一把长锁。
      事实上,另外两个女士吴牧和罗华也遭遇了类似的经历。因为闹得沸沸扬扬的“进场费”问题,她们也成为了被管理处采取“民事自救行为”的租户。
      吴女士拒交二次进场费被封铺
      这三位女士商铺所在的广州沙溪国际万博官方manbext网站登录城位于华南快速干线广州番禺大桥沙溪出口处,是信基地产公司的商业地产项目,2002年竣工,并于当年10月开始招租。
      一位知情者向记者透露,大多数租户的租赁合同都是2003年底签的。
      据万博官方manbext网站登录城网站公布的信息称,万博官方manbext网站登录城占地面积12万平方米,现有商铺1000余间,是目前国内最大的万博官方manbext网站登录、家居厨房用品及设备集散地,且金融机构、餐饮、物流等配套服务齐全。2004年,万博官方manbext网站登录城还荣获了全国市场诚信建设组织委员会授予的“质量、服务诚信示范单位”称号。
      但2009318日一早,当吴牧匆匆赶到她在万博官方manbext网站登录城的商铺时,才愕然发现,她已经进不了苦心经营了5年多的商铺了——商铺的大门已被万博官方manbext网站登录城封了。
      吴牧说,这是她在5年租赁合同到期时,不愿再次交纳高额进场费的直接后果。5年前,她曾为了能够在万博官方manbext网站登录城租赁商铺经营万博官方manbext网站登录,前后共计支付过10多万元的“进场费”。
      这天早上,多位身着制服的万博官方manbext网站登录城保安在商铺附近巡视。透过商铺的落地玻璃墙,可以看到里面的桌子、椅子斜靠的、倒立的、歪躺的,横七竖八一片狼藉。
      2009318日,记者看到商铺的卷砸门上贴着的一张告示说:依据租赁合同,A49号商铺的租期已在20081228日到期,“我公司在合同到期日前,已多次书面通知贵租户,不再续签租赁合同……但贵租户延迟办理退场手续,并非法侵占我公司的商铺。为此,我公司依法采取民事自救措施,并将贵租户存放在商铺内的有关物品搬离到与A49号铺相邻、尚未到期的A50号铺……我公司保留依法追究贵租户已有及或有法律责任的权利。”告示的署名是“广州沙溪国际万博官方manbext网站登录城有限公司”。
      吴牧租赁的商铺以经营酒店的桌椅为主,位于酒店城A区的49号、50号。
      吴牧向记者出具的万博官方manbext网站登录城的收款收据,开票时间是“2003728日”。在收费项目一栏写着:“公共设施配套及维修维护费”,金额一栏为“5万元”。
      就在同一天,吴牧与万博官方manbext网站登录城签订的合同显示:“签订本合同时,乙方(吴牧)向甲方(万博官方manbext网站登录城)一次性付清公共设施配套及维修维护费2.5万元;前期开办费2.5万元,此款不退于乙方。”
      记者看到的合同显示:“租赁期限为5年,即从20031228日起至20081228日止。”吴牧愤怒地说:“要是早知道万博官方manbext网站登录城这么恶劣,我何苦租他们这么大的地方。”
      吴牧租赁的49号和50号两间商铺是相通的,中间没有任何间隔。装修时,大门却开在了49号一边。她现在要想进去,就只有拆掉50号商铺的落地玻璃了。而实际上,吴牧的商铺已经不是第一次被封了。
      一位不便透露姓名的租户则对记者介绍,从去年4月份开始,酒店城管理处的工作人员,便开始挨家挨户口头通知租赁合同差不多到期的租户,“如果要继续租赁商铺,可以去管理处查看相关事项,根据店面大小,每个铺位要收取大概5万元到10万元的进场费”。
      “大家听了都很惊讶,5年前,我们签合同时,只讲我们有优先承租权,可没说续约还要再交一次进场费。在酒店城开商铺的租户都交过至少4万元到8万元不等的进场费。市面上还真没听说过,续约还要再交一次进场费的?”另一位租户说。
      管理处经理:进场费是市场行为
      管理处的蒋国峰经理对新快报记者说:“万博官方manbext网站登录城收取综合管理费,或者叫他们说的什么进场费,这实质是一种市场行为,符合国家的法律法规。”
      罗女士因同情吴被封铺且不能再续租
      在吴牧商铺对面做生意的罗华因为“表达了对吴牧的同情”也遭遇了被封铺的命运。
      在去年81日吴牧的店铺第一次被封后,我接受了G4记者的采访,无非就是说了大家都不容易,亏了好长时间,现在慢慢做旺了,希望大家互相体谅,不能光想着自己。他们就把我的商铺封了。他们简直疯了!”罗华说。
      “当天晚上,他们就把我们商铺的卷闸门用钉子钉住,后来我们就自己撬开了。他们的工作人员还来警告我,说合同到期后,就是愿意交进场费也不再续租给我。”她说。
      罗华的两间商铺也连在一起,主要经营酒店的纸巾盒、烟灰缸、指示牌、餐具等日常用品。早在去年6月,罗华就按照合同要求,书面告知万博官方manbext网站登录城她将续约,并交纳了一万元的定金。
      罗华说:“对方也收了定金,开具了收据,这说明他们同意续租。”她拿出一张盖有万博官方manbext网站登录城财务章的收据给记者看,上面写着“定金,一万元”。收款时间是“64日”。200812月初,在罗华的两间商铺中的一间即将到期的前几天,管理处工作人员通知她,商铺即将到期,请她立即卷铺盖走人,但遭到罗华的拒绝。
      她认为,按照合同规定,她在合同到期前已提前3个月告知万博官方manbext网站登录城她将续租。其次,在同等条件下,她有优先承租权;而且,万博官方manbext网站登录城也收了她的定金。
      万博官方manbext网站登录城管理处却在1228日将罗华的商铺大门焊了起来,并派了二十多名保安把守。罗华开设的万博官方manbext网站登录工厂的工人,听到商铺被封了,群情激奋,工人们围着到场采访的新快报记者说:“这不是要砸人饭碗吗?”
      当天中午,几十名工人闻讯聚集到商铺前,要撬开商铺大门做生意。万博官方manbext网站登录城的十几名保安则一屁股坐在商铺大门前,不声不响,任由工人指指点点,始终骂不还口一言不发。而其他保安在周围巡视,十多名警察则站在对面观望。
      记者看到罗华与万博官方manbext网站登录城在200312月签订的合同约定,如遇到问题,双方无法协商的,将“提交广州市仲裁委员会仲裁,也可以向法院起诉”。罗华说:“但万博官方manbext网站登录城从不走任何法律程序,谁要惹了他,就在我们休息和没人的时候,把商铺的门焊起来。”
      罗华说,她的两个商铺当时共交了进场费12万元。当时租的商铺都是毛坯房,两间商铺装修也花了七八万元,上面的阁楼也是自己建的。当时整个酒店城很冷清,生意没做开,单靠店面推销赚不了钱,连续三四年都亏本,直到2008年初才开始有了盈利。
      管理处经理:她对媒体乱讲话

      对于罗华因言获罪,管理处经理蒋国峰没有否认。他坦率地说:“我们封了她的商铺,就是因为她对媒体说话没有以事实为根据,乱讲话,损害了市场的利益。”
      蒋经理解释说:“市场需要大家一起维护,所以我们决定合同期满也不给她续约了。定金我们也退给她了。”他对记者表示:“实际上,罗华是很后悔的,到管理处承认了错误,是受了别人的指使,希望我们原谅她。但她造成了万博官方manbext网站登录城的损失,就要受到惩罚。” 张女士拒绝供出“带头闹事者”被赶走
      但对在万博官方manbext网站登录城经营了多年的张媛,管理处则直接把她赶了出去。除了对再交“进场费”有看法外,“拒绝供出所谓带头闹事的人”也是她遭殃的原因之一。张媛说,去年1228日,她不在商铺,管理处的人冲进商铺,把所有东西搬了个精光。
      2002年万博官方manbext网站登录城开张不久,张媛就开始在这里做生意了。她当时租下了70多平方米的一个商铺,张媛说:“入场费就交了7万多元,还花了近10万元装修。2007年前都是赔本养着门面,生意刚有了起色,2008年底经济危机又不行了,生意少了一大半。”
      张媛介绍说:“出事之前,管理处的人多次来找过我,问我是谁带头闹事不交进场费的?我说不知道,同时我也反对再交一次进场费,这次要8万多元。市场上哪有这种规矩?”她说,“后来有知情人告诉我们,管理处评估过,认为我和罗华都是弱势的人,于是就先搞我们。”
      管理处经理:她可以去起诉我们
      对此,万博官方manbext网站登录城管理处认为张媛就是在无理取闹。“合同已经到期,业主不愿再租给她,是业主的基本权利,她有什么理由赖着不走。”蒋国峰经理说,“她已经报案了,她还可以去法院起诉我们。法院怎么仲裁或者判决是法院的事情。”

      租户指收进场费涉嫌商业贿赂多个部门表示不管此事
      在万博官方manbext网站登录城展开“民事自救”措施的同时,租户们也开始了行动,频繁向媒体、相关部门及领导反映情况,指万博官方manbext网站登录城有非法强行集资和涉嫌商业贿赂的行为。
      从去年12月至今年4月间,在给省市有关部门、媒体和领导的信中,租户们指万博官方manbext网站登录城“用封租户门的方法强行收取高额进场费,不仅有非法强行集资(约5000万元)的用意,而且手段恶劣,严重侵犯租户的优先续租权,直接颠覆平等互利的准则,以大吃小,以强欺弱。”
      建设费、综合管理费、品牌管理费,都是进场费?
      “我交的进场费,当时商品城说是商城的‘建设费’。因为建设这个地方由万博官方manbext网站登录城的老板一个人承担也比较困难,这样交还能理解。”租户李女士说,“现在又交就感觉莫名其妙。但我已经被迫又交了进场费,共5万元,不交只能被踢出局。”吴牧说她当时交这笔钱的名称是“公共设施配套及维修维护费2.5万元;前期开办费2.5万元”。
      租户林先生说,去年1010日他交的这笔费用,名称是“品牌管理费”。记者看到这是一张普通的收据,上书“5年专业市场品牌管理费每间7万元;服务质量保证金5000元,履约保证金5000元”。
      租户们对记者反映,这笔费用现在又改叫“综合管理费”了。“万博官方manbext网站登录城收取进场费或者他们说的综合管理费,根本没有发票,很多是打白条,给租户一个收据就算好的了。”一位姓林的租户说:“他们不但涉嫌偷税,而且涉嫌商业贿赂。”
      万博官方manbext网站登录城管理处的蒋经理解释说,管理处要求商户缴纳的“综合服务费”包括“履约保证金”、“产品质量保证金”和预支的一部分租金和管理费,虽然目前法律法规对“履约保证金”、预支租金和管理费的行为并没有明确的规定,但这是行业内普遍采取的一种方式,是常规的市场经营行为。
      “而且,这是租户在合同期满后,有意续约时自愿交纳。提前交纳的一万元属定金性质,管理处只开出了收据,等所有的钱交齐后,管理处会统一开出发票。”
      收费不开发票 涉嫌商业贿赂
      针对蒋的表态,租户们对记者表示,那只是管理处面对媒体的说法。租户李先生回忆说:“去年6月,我们曾问管理处,为什么要再交一次进场费,询问他们再交进场费有没有发票、收据或者收费证明,管理处的工作人员告诉我们,收费不提供任何票据。”
      吴牧说:“我当时也说,你不提供发票,这样我们怎么做账?我们怎么知道这些钱到底谁收了?用在哪里了?管理处的蒋经理好‘串’,他对我们说‘我们是这样的啦,我们就是霸王条款。你愿意租就租,不租就算。’”
      对于收钱不给发票的说法,管理处经理蒋国峰对新快报记者再次断然否认。他停顿了一下说:“我们当然会给票据。收取这些费用属于市场行为,我们只要向税务部门交税就可以了,这是合法的。”
      但一位租户随后向记者提供了他的《商铺租赁合同续约登记表》。在备注的第3条显示:“承租户在续约登记时,所缴纳的商铺续约定金将在缴纳其它费用时冲抵。综合服务费不开票据。”
      “但我们不得不交这笔钱,因为我们是代理商,代理别人的品牌,没有自己的工厂,如果搬走了就失去了自己的客户,再不愿意也只能再交一次进场费,全家人的生活就靠那个店铺。”一个不愿透露姓名的租户说,“但缴费不给发票,按法律规定就是商业贿赂。”
      吴牧等人的法律顾问邓先生认为:“万博官方manbext网站登录城利用自己的绝对强势地位,实施了《反垄断法》中表述的‘滥用市场支配地位’,即‘以不公平的高价销售商品;没有正当理由拒绝与交易相对人进行交易;或者在交易时附加其他不合理的交易条件’。”
      市工商局番禺分局
      此事不在工商局监管范围
      广州市工商局番禺分局市场科梁科长在接受记者采访时表示,进场费应由市场方面和租户自愿协商解决,并不在工商局监管的范围之内。
      市工商局专业市场管理分局
      一听“沙溪”马上挂电话
      记者又电话约请市工商局专业市场管理分局的夏会臣局长接受采访。
      电话接通后,双方相互确认了对方身份后,夏局长对记者说他在开会,请过段时间再打电话联系。过了两天,记者再次拨通了夏局长的电话,开始他还客气地和记者寒暄,但当记者刚谈到万博官方manbext网站登录城问题时,对方立即回绝了采访说:“你打错电话了。”
      之后记者再次拨打对方电话,对方开始态度依旧不错,但一听到“沙溪”二字,便立即挂机,再拨打他的手机和固定电话,但是对方电话始终无人接听。
      市物价局
      对此没有管理措施和法律规定
      市物价局办公室的卢丰萍主任对记者说,广州确实有一些市场一旦做旺后,便强行收取各类费用,这种状况屡见不鲜。这也确实增加了经营者的负担,成为租户经常投诉的问题之一。她建议租户可以以书面形式向物价部门投诉和建议,或者通过诉讼解决问题。
      市物价局法规处的覃勇科长对记者表示,目前对此商业行为没有更为具体的管理措施和法律规定。因为进场费并不在《广东省定价目录》中,这就是说,根据规定它不属于物价局监管范围。
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      收进场费是一个愿打一个愿挨
      租户还向专业万博体育彩票官网app寻求帮助。多名租户对记者说,他们都是位于沙溪国际万博官方manbext网站登录城E座二楼的广东省万博官方manbext网站登录行业万博体育彩票官网app的会员。
      “但我们向他们反映了万博官方manbext网站登录城二次收取入场费的情况,结果没有任何反馈和音讯。”租户邓先生说。
      320日,记者致电万博体育彩票官网app秘书长张杰了解租户向该万博体育彩票官网app投诉万博官方manbext网站登录城二次收取进场费的协调情况。
      与租户对记者反映的情况不一样,秘书长张杰说:“没有会员单位来万博体育彩票官网app反映问题呀,如果有的话当然会积极地协调处理。我们只是一个万博官方manbext网站登录万博体育彩票官网app,是一个民间类型的组织。关于这个问题,我希望媒体单位能够以公平公正的态度来报道,要各方核实清楚,不要听信一方之词乱写报道,有损酒店城的生意。”
      谈到对于万博官方manbext网站登录城二次收取进场费的看法时,他说:“当初建万博官方manbext网站登录城投资很大,欠了银行的钱,收取进场费应该是企业的商业行为,一个愿打,一个愿挨,双方得利。这就好比商品,卖得不好只能降价处理,卖得好当然会涨价,这是市场的一个规律。”他还建议:“我们万博体育彩票官网app的职能和其他情况,你应该向省工商联了解。”
      省工商联
      企业间的经济纠纷不属我们管
      321日,记者向省工商联咨询关于租户意见颇大的进场费问题,一位未透露姓名的工作人员说:“这应该是属于企业之间的经济纠纷,不属于我们的受理范围,我们处理的是企业对政府行为的投诉。关于这类问题你可以向工商局或者消费者委员会询问。”
      温州中院:判酒楼收进场费为商业贿赂
      2007225日,《检察日报》以《浙江温州终审判决酒店收取进场费属于商业贿赂》为题报道,瑞安市一家食品有限公司为了推销某品牌啤酒,不得已先后以“进场费”和“专场费”的名义,给了珍味楼酒店现金5.8万元进场费后,该酒楼随即受到当地工商局的处罚。珍味楼酒店不服又把工商局告了。温州市中级人民法院最后作出了该酒店收取“进场费”属商业贿赂的判决。
      专家视点

      账外收进场费扰乱市场秩序
      “进场费尽管早已为业内人士所熟知,但多数圈内人士对此遮遮掩掩、欲盖弥彰。”广州资深律师何勇说。
      他说:“从法律角度考量,‘进场费’是否在账外收取是其是否属于商业贿赂的关键。根据《反不正当竞争法》的规定,‘经营者不得采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品。对方单位或者个人在账外暗中收受回扣的,以受贿论处。’这就以法律条文的形式,明确禁止各种名目的账外进场费。而法律之所以会有这样的规定,原因在于,首先是账外收取的各种‘进场费’逃避国家税收,尤其是账外给予各种类似进场费等费用、回扣,扰乱了市场秩序,破坏了公平竞争。”
      国外多数国家限制收进场费
      何律师介绍说,日本政府公正交易委员会根据《反垄断法》的规定,禁止收受不正当经济利益;禁止大企业或其加盟者要求供货企业,提供本无必要提供的金钱、服务或其他经济利益。有了这样具体而明确的法律规定,进场费会被限制在一定范围之内,有利于市场秩序的稳定。
      有法律界人士称,国外多数法制国家,收取进场费都是被限制的。中国市场混乱,这方面的法律滞后,导致市场公平的严重失衡,法律没有为中产阶级兴起创造条件。(资深律师何勇)
      应制定法律规范进场费
      张树义教授说,现在中国的流通领域脱胎于具有“歧视意味”的计划经济时代,难以体现市场经济的公平精神。
      针对进场费收取等问题缺乏法律依据和惩处依据的现实,我们与其喟叹经济发展与法律滞后的矛盾,不如投身具体的解决过程,因为制定法律的立足根基,恰恰在于大量积累的过程和经验,当到了适当时候自然会上升为法律。(中国政法大学博士生导师张树义教授)
      缺乏谈判与仲裁机构
      在国外,行业万博体育彩票官网app或商会可以凝聚许多供货商的力量,像这样需要双方谈判的事情,往往是由万博体育彩票官网app帮忙出面斡旋,但在国内供货商、小租户等没有可以依靠的万博体育彩票官网app。
      国外处理这类矛盾的其他做法是,由“公平交易仲裁委员会”来仲裁,决定双方谁违反了公平交易法则,但这些类似的机构的确在国内尚未出现。
      由5000/m2100000/m2,东盟商务区的铺面单价升级跳用了3年,旺铺神话成就了不少铺王传奇。楼市新政下,商铺更加成为地产投资资金的避风港,有升值潜力的“潜力股”和区域成为商铺投资者寻觅的目标